Skip to content Skip to sidebar Skip to footer

Metode dan Prosedur Perusahaan Pembiayaan Hipotek Islam Amerika Terkait Model Kepatuhan Syariah

Metode dan Prosedur Perusahaan Pembiayaan Hipotek Islam Amerika Terkait Model Kepatuhan Syariah

Metode dan prosedur yang digunakan oleh perusahaan pembiayaan hipotek Islam yang berbasis di Amerika yang menggunakan model kepatuhan Syariah akan dijelaskan di bawah ini.

Perusahaan pembiayaan hipotek "Islami" ini datang ke pasar pada akhir tahun 2001 dan dipromosikan secara besar-besaran sebagai solusi nyata untuk masalah penyediaan pembiayaan "sesuai Syariah" untuk "Muslim dan lainnya" di Amerika Serikat.

Secara umum, prosedur yang digunakan oleh perusahaan didasarkan pada model Asia Selatan.

Perusahaan mengiklankan dan menerbitkan di situs web mereka salinan fatwa yang ditandatangani oleh Dewan Syariah perusahaan, yang mencakup (pensiunan) Justice Taqi Usmani.

Perusahaan menyatakan bahwa tujuan dari model ini adalah untuk:
  1. Membantu kaum Muslim dan orang lain untuk memperoleh rumah sesuai dengan Syariah.
  2. Membantu pembeli untuk menikmati manfaat pajak.
  3. Memungkinkan perusahaan untuk mensekuritisasi investasi kepemilikan mereka di rumah.
Perusahaan menjelaskan bahwa proses pembiayaan dilakukan melalui langkah-langkah berikut:

Pertama, perusahaan hipotek membentuk kemitraan terbatas sebagai Special Purpose Vehicle (SPV) dengan pelanggan.

Mereka setuju untuk membeli properti bersama-sama dan untuk mencatat kepemilikan atas nama pelanggan dan perusahaan SPV bersama.

Biaya pembentukan SPV dibebankan kepada pelanggan (sekitar $1.400 hingga $1.500) dan biaya pemeliharaan bulanannya (biasanya $18 hingga $20) juga dibebankan kepada pelanggan.

Perusahaan membuat pengungkapan berikut tentang penggunaan "Bankruptcy - Remote Limited Liability Company" (LLC - Special Purpose Vehicle) sebagai pemilik bersama:

"... LLC [memiliki] badan hukum terpisah yang melarang rekan pemiliknya menimbulkan hutang selain pembiayaan properti".

Ini mungkin menguntungkan, karena membatasi kemampuan pelanggan untuk menggunakan rumahnya sebagai kartu kredit.

Terlepas dari kenyataan itu, kita telah melihat dalam praktinya pelanggan yang masih menggunakan jalur kredit ekuitas rumah di rumah yang dibiayai oleh model ini - tetapi hanya dari perusahaan itu, karena memiliki customer captive melalui title ownership bersama.

Bahkan, perusahaan yang menggunakan model ini diiklankan untuk mendorong anggota kumunitas Muslim Amerika untuk mengambil jalur kredit ekuitas rumah untuk membiayai haji (ziarah).

Diketahui bahwa hukum (Syariah) mensyaratkan bahwa Muslim membayar semua hutang (kecuali dalam banyak kasus hipotek yang diperlukan untuk tinggal di rumah) sebelum dia naik haji dan tidak meminjam lebih banyak untuk naik haji.

Tidak jelas apakah Dewan Syariah menyetujui undangan tersebut untuk mengambil pinjaman untuk pergi haji, yang pertama berdiri berlawanan dengan syarat yang diharuskan oleh Justice Taqi Usmani dan yang kedua adalah pelanggaran hukum (Syariah).

LLC yang berfungsi sebagai pemilik bersama juga dapat berfungsi sebagai pemilik bersama dengan konsumen lain hingga 10 properti terpisah dengan 10 konsumen terpisah.

LLC menggadaikan properti itu kepada pemilik modal ("perusahaan").

Perusahaan juga mengungkapkan bahwa akan ada biaya LLC berkelanjutan sebesar $18,75 per bulan yang akan digunakan untuk membayar biaya pihak ketiga yang tidak terafiliasi.

Perusahaan juga menyatakan bahwa mereka dapat menyesuaikan biaya LLC bulanan yang sedang berlangsung di masa depan untuk mencerminkan kenaikan biaya saat ini.

Biaya LLC adalah bagian dari biaya pembiayaan.

Kedua, SPV akan melanjutkan untuk menyewakan kembali properti itu kepada pelanggan dengan tarif yang disepakati di antara mereka menggunakan tarif (bunga) yang berlaku sebagai sewa properti - sehingga, pada kenyataannya, merupakan proses menyewakan uang dan bukan properti.

Sewa ini persis tingkat bunga riba yang dibebankan di pasar.

Bahkan, jika seorang pelanggan menelepon perwakilan perusahaan, pewakilan itu akan segera memproses untuk memberi tahu pelanggan bahwa tarif sewa adalah, katakanlah, 6 persen, yang merupakan tingkat bunga hipotek pada waktu itu.

Diketahui bahwa menyewa properti tergantung pada lokasi lingkungan, spesifikasi rumah, dan fitur khusus lainnya yang mungkin dimiliki rumah.

Sebenarnya sewa properti di pasar kenyataannya bisa sangat berbeda dari apa yang didefinisikan oleh perusahaan sebagai sewa menggunakan tingkat bunga pada waktu itu.

Nama perusahaan SPV tetap pada hak milik sampai pembelian kembali selesai.

Pada saat itu, hak milik ditransfer ke pelanggan.

Fitur ini membatasi kebebasan pelanggan untuk bertindak tanpa persetujuan dari pemegang hak milik bersama.

Dalam kasus lain, itu mungkin merupakan tanggung jawab kepada pelanggan, misalnya, jika perusahaan menghadapi masa-masa sulit.

Ketiga, pembeli akan setuju untuk membeli kembali saham dari kemitraan, mewakili pengembalian pokok.

Karena unit properti akan dibeli oleh konsumen berdasarkan pengaturan ini dengan biaya dan tanpa peningkatan, perusahaan mengklaim bahwa tidak ada elemen inah dalam pengaturan ini.

Inah didefinsikan sebagai penjualan dengan janji untuk membeli kembali di kemudian hari dengan harga yang telah disepakati sebelumnya.

Menurut hukum (Syariah), pembeli harus ditawari saham ini dengan harga pasar yang berlaku, dan pelanggan harus diberi pilihan untuk menerima atau menolak tawaran harga jual itu, tetapi bukan itu yang terjadi.

Keempat, perusahaan menyatakan bahwa konsumen akan melakukan pembayaran bulanan yang terdiri dari pembayaran laba dan pembayaran akuisisi.

Pembayaran akuisisi, perusahaan menyatakan, mewakili pembayaran konsumen untuk memperoleh interest pemilik bersama di properti.

Diperhatikan di sini bahwa tidak ada pengungkapan penuh seperti yang disyaratkan oleh Justice Taqi Usmani.

Ulama membuat ketentuan bahwa agar modelnya patuh, perusahaan harus menawarkan sahamnya di perusahaan patungan untuk dijual dengan harga pasar yang berlaku, dan tidak hanya menagih pelanggan untuk membayar pembayaran akuisisi (pokok).

Perusahaan yang menggunakan model ini mengungkapkan bahwa model ini atau produk hipotek sesuai dengan praktik peraturan hipotek AS dan prinsip-prinsip hukum (Syariah).

Oleh karena itu, penggunaan istilah bunga, pokok, peminjam, dan pemberi pinjaman diamanatkan oleh hukum, dan modelnya tunduk pada pengungkapan yang sama seperti pinjaman hipotek biasa, seperti Good Faith Estimate (GFE), pengungkapan Truth in Lending Act (TILA), dan sebagainya.

Itu juga memperhatikan bahwa perusahaan mengklaim bahwa kedua belah pihak menguntungkan dan menanggung risiko masing-masing saham di properti sepanjang pengaturan kontrak ("jangka waktu pembiayaan").

Pelanggan mendapat manfaat dari fakta bahwa ia berpartisipasi dalam apa yang disajikan sebagai kontrak "sesuai Syariah".

Namun, dalam melakukan hal itu, pelanggan harus melalui sejumlah langkah tambahan tanpa menuai manfaat ekonomi atau agama apa pun - seperti usaha patungan dengan LLC, membayar biaya tambahan untuk SPV, dan menerima hak kepemilikan bersama dengan SPV yang mungkin menghasilkan risiko yang tidak ditentukan di masa depan.

Salah satu risiko ini, misalnya, adalah kasus di mana perusahaan - pemilik bersama hak kepemilikan tersebut - mengalami kesulitan hukum.

Kekhawatiran lain yang dapat dibuat tentang model ini adalah klaim bahwa model ini memungkinkan pelanggan dan perusahaan menanggung risiko saham masing-masing di properti.

Setelah dianalisis lebih lanjut, dapat disimpulkan bahwa risiko yang dibawa oleh perusahaan bahkan lebih kecil daripada risiko yang ditanggung oleh bank konvensional atau entitas pembiayaan yang melakukan transaksi berbasis riba.

Juga disimpulkan bahwa metode ini menghadapkan konsumen pada banyak risiko, terutama risiko terlibat dalam struktur hipotek non-standar dengan kontrak non-standar dan surat promes yang belum diuji di pengadilan AS, belum dibandingkan dengan hipotek standar kontrak keuangan yang ditawarkan di Amerika Serikat.

Risiko lainnya adalah tidak terbiasanya para hakim dan peserta dalam sistem hukum dengan kontrak-kontrak semacam itu, apalagi biaya hukum tambahan yang pada akhirnya akan ditanggung oleh pelanggan (yang memiliki jauh lebih sedikit sarana daripada yang tersedia untuk perusahaan) dan perusahaan dalam kasus gugatan dibawa ke pengadilan dibandingkan dengan proses hukum administrasi standar dan sederhana dalam kasus kontrak hipotek standar.

Penting untuk menyatakan bahwa terlepas dari keberatan yang disuarakan tentang kontrak dan tipu muslihat yang digunakan, diyakini bahwa Allah akan memberi hadiah kepada mereka yang telah berupaya mengembangkannya dengan iktikad baik dan pengguna yang mempercayai klaim ini dan bersedia membayar lebih untuk menghindari berpartisipasi dalam riba karena Dia, Pencipta Kita dan Hakim Tertinggi, tahu bahwa niat mereka bukan untuk menipu orang atau melanggar hukum Syariah Islam.
Faisal
Faisal Hina bak donya hareuta teuh tan. Hina bak Tuhan ileume hana.

Post a Comment for "Metode dan Prosedur Perusahaan Pembiayaan Hipotek Islam Amerika Terkait Model Kepatuhan Syariah"